【悲報】土地の前の道路幅が狭すぎてローンを組めなかったお話(第43条但し書き道路の物件)

ハウスメーカー
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マイホームの土地購入は人生の大きな決断だと思います。

私は不動産屋のミスで契約内容に間違いでローンが組めなかった経験があるので紹介します。

特に”第43条但し書き道路の物件”でお悩みの方は、ぜひ参考ください。

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”第43条但し書き道路の物件”が発覚するまで

私はマイホームを買うにあたり、土地探しからスタートしました。

住みたかったエリアは人口も急速に増えている激戦区でしたが、あの手この手を使って土地を見つけることができました。

詳細は以下をご参考ください。

土地が見つかった後は、早速、売買契約を行うということで、不動産・売主・私・住宅メーカーの4者による契約の儀式が行われました。

住宅展示場のモデルハウス内で行い、一千万超えの契約ということで独特の緊張感が漂っていましたが、当然初めてのことで言われるがまま契約が完了しました。

とりあえず頭金をその日のうちに入金し、銀行の融資手続きに入りました。

契約内容の間違い発覚

ある日、仕事をしていると住宅メーカーの営業担当者から電話が何度もかかってきました。

折り返すとかなり焦った様子で、

営業「実は契約内容に記載漏れがあったようです・・・」

とのことでした。

金額や支払日に関することではなかったようなので、詳しく聞くと、

営業「実はあの土地は”第43条但し書き道路の物件”らしいんです・・・」

とのことでした。

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第43条但し書き道路とは?

営業の口から「第43条但し書き道路」と聞いても全く理解できず、なぜ焦っているかわかりませんでした。

詳しく話を聞いてみると、

・私の購入しようとしている土地に接している道路の幅は四メートル未満と非常に狭い。(これは土地見学したときに気付いていた)

・建築基準法第43条第1項に「建築物の敷地は、道路(第42条で定義された道幅四メートル以上のもの)に二メートル以上接しなければならない」という規定があり、私の土地は四メートル以上の道路に二メートル以上接していないため本来は家の建築はできない

・しかし第43条の但し書きに「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものは適用しない」とあり、自治体が許可を出せば建築は可能

・現在、不動産側で自治体に確認中だが、周辺の土地も新築が建てているため、よっぽどのことがない限りは問題ないはず

・建築許可が得られても、土地を少しセットバックする必要がある。

という内容でした。

つまり、面している道路の幅が狭い土地なので、自治体の許可を取らない限り建築できないとのことでした。

土地のセットバックについては、簡単に言えば道幅確保のために土地を道路側から少し後退させることです。

以下のイメージの黄色部分がセットバック部分です。

以上の話の説明を受けたものの、いまいち焦りの意味がわかりませんでした。

なぜなら、周囲の同じ条件であろう土地にも新築住宅は建っていたからです。

「まさかうちだけ建築できないなんて・・・」と思いつつも、とりあえず不動産屋が自治体への許可取得と契約書修正をしてくれることになったため、その結果を待ちました。

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銀行からの融資お断りと値切り交渉

その後、すんなり自治体からの許可が取れ、「ほら、やっぱりな」と安心しました。

そして修正された契約書も送られてきました。

その時は、ローン審査を受けていたのは、以下の銀行です。

①みずほ銀行
②地元の第2地銀

それらの銀行に土地の契約書も提出していたので、改めて”第第43条但し書き道路”に内容が追加された修正版を送っておきました。

するとしばらくして、みずほ銀行の担当者から電話がありました。

 

 

みずほ担当「非常に申し訳ございませんが、住宅ローンの融資は難しそうです・・・」

 

 

何が起こったのか全くわからず、理由を聞いてみると、

みずほ担当「第43条但し書き道路の物件については、審査部門で通常の物件より価値が低いと評価されているようです。そのため希望の融資金額のための担保にすることができないようです・・・」

とのことでした。

「まさかそんな・・・!」と焦り、審査部門と交渉してもらうよう頼もうとしましたが、これ以上は無理そうな感触でした。

みずほ銀行にはそれ以前にも無理なお願いをしていたので、今回は諦めることにしました。(以下記事参照)

そうして審査に落ちしてしまい、残るは第2地銀に運命を託すことになってしまいました。

不動産屋さんへの怒りと交渉

みずほ銀行の審査落ちについて営業担当と電話し、

営業担当「私も電話を受けたところです・・・残りの第2地銀に賭けましょう・・・」

と話をしました。

思い返すと、営業担当が焦って電話してきたときに、「第43条但し書き道路の物件は価値が落ちるという話もあり・・・」と言っていた気もしました。

でもそのときはこんな問題が起きるとは思っていなかったのでまさかです。

残りの第2地銀の問題は、金利の高さでした。

私は固定金利でローンを組む予定で、その銀行の固定金利は非常に高くて非現実的でした。

「土地の価値も低いと見なされる上に、金利も高くなってしまうのか・・・」

と考えると、不動産屋への怒りが湧いてきました。

少し考えて、不動産屋の担当者に電話しました。

私「御社の契約書への記入漏れのせいで、本命だった銀行の審査に落ちていしまいました。第2候補の銀行は金利が高く、35年ローンなので本命の銀行より合計で数十万円利息がかかってしまいます」

と、いつもは温厚に対応していたところシリアスに話しました。

不動産「ええ・・・すいません、こちらの間違いで・・・」

と言われ、ここは攻めるしかないと思い、

私「魅力ある土地なので購入したいとは思っていますが、その損失代として仲介手数料を値引きできませんか?」

と聞いてみると、

 

 

不動産「・・・はい・・・わかりました・・・ちなみに、おいくらくらいでしょう?」

と意外にも対応してくれそうな感触だったので、

私「損失は数十万円ですが、仲介手数料50万円のうち20万円でどうでしょうか」

と強気に出てみたところ、

不動産「・・・はい・・・わかりました・・・契約書の仲介手数料を修正しておきます」

とその場で受け入れてくれました。

冴えない営業マンだったので、どうせ後で「社内で承認を得られなかった」と言ってくるだろうと思いましたが、しっかり値引きした金額の契約書が届きました。

元々値引きを考えていたのかもしれませんが、強気の金額で言っておいて良かったと思います。

その後のローンの結末

その後、第二地銀の審査は合格だったようで、住宅メーカーの営業担当から報告がありました。

そして色々と考えて、固定金利でなく変動金利を選ぶことにしました。

固定金利がやはり高すぎたのと、変動金利は当時の経済情勢も見ても、しばらくは金利上昇することはないだろうというネット情報も見たからです。

変動金利にしたことで、本命だったみずほ銀行の固定金利よりも金利は下がりました。

また、それから数年経った現在も金利は上昇していません。

なので、将来のことはわかりませんが、今のところ第2地銀の変動金利にして正解だったなと思っています。

みずほ銀行の場合より得していることを考えると、不動産屋の値引きは私にとってはさらなる得でしかなかったので、結果的には少し不動産屋には悪いことをしたかなとは思っています。

まとめ

以上、土地の売買契約から契約書の間違い発覚、その代償としての値引きと最終的な結果を紹介しました。

途中の”第43条但し書き道路の物件”については、不動産初心者ではすぐにわからないと思います。

私もみずほ銀行の審査落ち後に初めてネットで調べて知りました。

悪い不動産会社であればろくな説明をせずに、「早くしなければ他の方に取られますよ」と言って契約を急かすこともあり得ると思うので、ぜひ注意ください。

土地は大きい買い物なので、わからない単語が出てきたらまず不動産屋に聞くのと、自分でもネットで調べることをお勧めします。

 

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